房贷未还清离婚怎么办？财产分割律师

在现实生活中，婚姻破裂时往往伴随着各种财务问题，其中房贷未还清就是常见也棘手的一项。房子既是情感寄托，也是重大债务，在离婚时如何处置既涉及法律、经济，也牵扯到双方情绪与现实生活安排。下面从几个常见情形出发，讲讲可行的处理方式和需要注意的要点，理清思路，避免做出后悔的决定。

明确房产和贷款的名义

首先要弄清楚房产登记在谁名下、贷款合同上有哪些借款人或担保人。很多夫妻购房时会选择共同贷款并共同登记，但也有一方贷款、另一方在房产证上没有名字的情况。法律和银行记录是处理分配和责任承担的基础。

协商分割房屋及偿还方式(优先)

理想的方式是双方坐下来协商，找到对双方都相对公平、可行的方案。常见选择包括：

一方继续居住并承担还贷，另一方获得一定补偿或放弃房屋份额。此时需把补偿额、还贷期限与违约责任写进离婚协议，公证。

双方出售房屋，清偿银行贷款后按约定分配剩余款项。这种方式在无法继续共同生活或房屋无法容易分配时干净利落。

双方继续共同持有并共同还贷，直到贷款还清再分割产权。适用于关系相对平和或房价预计上涨且双方都愿意继续承担责任的情况。

无法协商时，通过法院解决

如果双方无法达成一致，可以诉讼解决。法院在分割夫妻共同财产时，会考虑购房时的出资来源、婚内贡献、贷款承担情况以及子女抚养等因素，做出公平分配。需要注意：

即便房产判给某一方，贷款合同上的共同借款人仍对银行承担连带偿还责任。换句话说，离婚协议或法院判决不能直接解除对银行的还款义务。如果要彻底脱离贷款责任，需要与银行协商办理过户并由银行审批新的贷款人或重新贷(转按揭)。

若一方被判承担还贷义务但无力履行，另一方可能仍需承担还款风险，因此在协议中写清违约后的追偿方式很重要。

与银行协商：转按揭或变更借款人

若一方希望完全脱离贷款责任，通常需与银行协商：

转按揭：由购买方或第三方用自己的资信和收入能力接手贷款并办理过户，银行审核通过后原借款人可解除责任。

提前还贷或部分还贷：若有资金可以一次性还清或减小贷款余额，也可作为分割方案的一部分。

银行通常会基于新的借款人资信做严格审核，且可能要求支付一定手续费或评估费，时间和手续也较多，需要提前准备材料并预留时间。

小心名义上的“退出”

有些情况下，一方在离婚协议中声明放弃房屋份额或同意由另一方继续还贷，但如果该方仍在贷款合同上并未与银行完成相关变更，则放弃声明并不能解除其对银行的还款责任。银行只认合同，不认私人约定。因此，务必把与银行的手续办妥再放手，否则未来若对方不还贷，银行会追债至共同借款人名下，影响个人征信和资产。

考虑子女安置与居住需求

分割房屋时不能只看经济账，还要考虑子女的居住稳定性和教育、生活便利等。如果一方获得房屋但无力继续还贷，可能导致被迫搬迁，影响孩子成长。为此可以在离婚协议中约定：抚养子女的一方优先保留房屋并由另一方以房屋价值或其他财产进行补偿，或约定抚养期间由另一方代为支付一部分贷款。

税费、过户费和评估费用

房屋过户、贷款变更等涉及税费、评估费、公证费、契税等支出，分配这些费用也应在协议中明确。比如可约定由受让房屋的一方承担过户及相关税费，或双方按比例分摊。

保留证据与咨询专业人士

在协商或诉讼过程中，保留好购房合同、贷款合同、还款记录、银行对账单、双方收入证明及离婚协议等证据非常重要。建议在关键环节咨询律师或专业房产中介、银行客户经理，以确保法律与操作流程正确，避免未来纠纷。

总结建议

先核实房产证和贷款合同上的名义;弄清各自法律责任。

优先尝试协商：分割房屋、出售、或一方继续还贷并给付补偿。

若要彻底脱离贷款责任，必须与银行办妥转按揭或变更借款人手续。

如果协商失败，通过法院请求按夫妻共同财产进行分割，但记住法院判决不等于银行解除债务。

考虑子女、税费和实际居住需求，把细节写进协议并保留证据;必要时请律师协助。

离婚时处理房贷关系既是法律问题，也是生活安排问题，冷静评估自身经济能力、子女需要与未来生活计划，选择既合法又可执行的方案，才能限度地保护自己的权益。